상계주공5단지 재건축 분담금 5~7억원대 이유

상계주공5단지 재건축 분담금이 5–7억원대에 이르는 이유는 무엇인가요?

상계주공5단지의 재건축 분담금이 5–7억원대에 이르는 이유는 낮은 대지지분과 소형 평형 단일 구성, 일반분양 물량 부족 때문입니다.

낮은 대지지분이 미치는 영향

이 단지는 용적률 93%로 낮은 데다 전체 세대가 전용 31㎡로만 이뤄져 가구당 대지지분이 상대적으로 적습니다. 그 결과 조합원 한 명이 84㎡를 받으려면 추가 부담이 커질 수밖에 없습니다.

소형 평형 단일 구성의 한계

1987년 준공 당시 서민주거 공급 목적으로 지어진 5단지는 37㎡ 단일 평형으로만 구성됐습니다. 재건축 후에도 일반분양 물량이 채 10가구가 되지 않아 사업 수익을 기대하기 어렵습니다.

일반분양 부족이 사업성에 미치는 효과

재건축될 996가구 중 임대와 조합원 물량을 빼면 사실상 1대1 재건축이 이뤄지는 구조라 공사비 부담이 조합원에게 집중됩니다. 땅집고 기사에서도 평균 대지지분이 적고 일반분양이 거의 없어 가구당 분담금이 7억원 수준까지 예상된다고 지적했습니다.

상계주공5단지 공사비 인상 후 현재 예상 분담금 규모는 어떻게 되나요?

상계주공5단지에서는 GS건설 계약 해지 이후 공사비를 평당 770만원으로 재입찰하면서 가구당 분담금이 약 7억원 수준까지 올라갈 것으로 보고 있습니다. 재건축 재시동 건 상계주공5단지, 시에 따르면 이번 입찰에서 제시된 공사비는 3.3㎡당 770만원이며 총공사비는 3772만1650만원에 이릅니다. 2년 전 GS건설과 체결했던 650만원 대비 120만원이 오른 금액입니다.

공사비 인상 배경

• GS건설 계약 당시 총공사비 3342억원
• 조합 해지 후 770만원 재제시로 총공사비 3772만1650만원으로 상승
• 건설사들이 사업성 낮음을 이유로 입찰을 외면하면서 추가 인상 압력까지 예상

조합원 평균 대지지분이 적고 일반분양 물량이 거의 없어 분담금 부담이 커진 상황입니다.

이 때문에 84㎡ 기준으로 5억–6억원이었던 추정액이 7억원대까지 올라간 것으로 파악됩니다.

상계주공 다른 단지 대비 5단지 재건축 사업성이 낮은 이유는 무엇인가요?

상계주공5단지는 다른 단지보다 대지지분이 적고 소형 평형 단일 구성으로 재건축 사업성이 낮습니다.

namu.wiki에 따르면 상계주공 대부분 단지의 평균 대지지분은 10–12평 수준이며, 일부 단지는 13평대까지 이르지만 5단지는 이보다 더 낮은 수준입니다.

대지지분이 적은 구조적 원인

• 5단지는 1987년 준공 당시 전용 31㎡ 단일 평형으로만 지어졌습니다.
• 같은 대지면적에서 세대수가 많아 가구당 배정되는 땅 면적이 줄어듭니다.
• 다른 단지는 중대형 평형이 섞여 있어 대지지분이 상대적으로 넓습니다.

용적률과 평형 구성의 영향

5단지 용적률은 93%로 낮지만, 소형 평형만으로 이뤄져 일반분양 물량이 거의 없습니다. namu.wiki 기록을 보면 6단지나 7단지는 평형 구성이 다양하고 용적률 여유도 있어 사업성이 비교적 양호한 편입니다.

결국 5단지는 대지지분 부족과 평형 단일화가 맞물려 다른 단지보다 사업성이 떨어집니다.

재건축 사업은 변수가 많아서 최신 동향을 꾸준히 살펴보는 게 중요해요. 앞으로 노원 상계동 재건축 소식을 더 자세히 전해드릴게요. 이 내용이 도움이 되셨다면 주변 분들과 함께 보시길 추천합니다.

자주 묻는 질문

상계주공5단지 분담금이 실제로 5억–6억원 나오는 이유가 뭔가요?

상계주공5단지는 세대당 대지지분이 적고 전체가 전용 31㎡ 소형 평형으로만 구성돼 일반분양 물량이 거의 없기 때문입니다. 이 때문에 84㎡를 분양받으려면 조합원 부담이 5억–6억원 수준으로 추정되고, 실제로 GS건설 계약 당시에도 같은 규모의 분담금이 예상됐습니다. 낮은 용적률과 1대1에 가까운 재건축 구조가 사업성을 크게 떨어뜨린 결과입니다.

상계주공5단지 시공사 재입찰 때 공사비가 770만원으로 오른 이유는?

GS건설과 계약을 해지한 뒤 건설사들의 참여를 유도하기 위해 평당 공사비를 650만원에서 770만원으로 인상했기 때문입니다. 2년간 사업이 지연되면서 공사비가 전반적으로 상승한 상황도 반영됐고, 총공사비는 3772억원 규모로 제시됐습니다. 그래도 입찰이 유찰되면서 사업성 우려가 여전하다는 점이 드러났습니다.

상계주공5단지처럼 대지지분이 적은 단지는 재건축해도 손해인가요?

대지지분이 적으면 가구당 분담금 부담이 커지고 일반분양 수익도 제한돼 사업성이 낮아지는 것이 사실입니다. 상계주공5단지의 경우 평균 대지지분이 상대적으로 적어 7억원 수준의 분담금이 예상되면서 건설사들이 외면하는 결과로 이어졌습니다. 다만 단지마다 입지와 정책 지원 여부가 달라 일률적으로 손해라고 단정하기는 어렵습니다.

참고 자료

• ‘재건축 분담금 폭탄’ 상계주공5단지, 낙동강 오리알 신세로 …v.daum.net
• 재건축 재시동 건 상계주공5단지, 시세 맞먹는 분담금 극복할 …news.tf.co.kr
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