상계주공 5단지 분담금이 6단지보다 낮은 이유

상계주공 5단지 분담금이 3단지·6단지보다 낮은 이유는 무엇인가?

상계주공 5단지는 전용 37㎡ 단일 소형으로 구성돼 대지지분이 작지만 3단지·6단지에 비해 분담금 부담이 상대적으로 적습니다. 3단지는 소형 평형 비율이 낮고 용적률이 양호해 사업성이 더 좋고, 6단지는 공공임대 653가구 의무 공급으로 일반분양 물량이 줄어든 점이 주된 차이입니다.

5단지 소형 단일 구성의 특징

5단지는 840가구 전부 전용 37㎡로 이뤄져 있어 가구당 대지지분이 작습니다. 이 때문에 신축 84㎡를 받을 때 분담금 규모가 3단지나 6단지보다 낮게 산정되는 경우가 많아요.

3단지 사업성 우위 요인

3단지는 20평 이하 소형 비율이 낮고 용적률이 양호합니다.

• 소형 비율 낮음
• 용적률 양호
• 상계주공 내 사업성 최고 평가

이 조건 때문에 일반분양 수익이 안정적으로 나와 분담금 압박이 상대적으로 적습니다.

6단지 공공임대 부담 비교

6단지는 공공임대 653가구를 의무 공급해야 해 일반분양 물량이 줄어듭니다.

• 공공임대 의무 653가구
• 일반분양 수익 제한
• 분담금 부담 증가

이 때문에 5단지보다 6단지 조합원의 분담금 규모가 더 커지는 구조입니다.

5단지와 6단지의 사업성 차이는 공공임대 의무와 평형 구성에서 어떻게 나타나는가?

6단지는 공공임대 653가구 의무 공급으로 일반분양 물량이 줄어 수익이 제한되는 반면, 5단지는 전용 37㎡ 단일 소형 평형으로 분담금 부담이 크지만 용적률 상승 시 비례율 1.2 수준으로 사업성이 분석됩니다.

공공임대 비율이 미치는 영향

6단지는 기존 2,646가구를 3,573가구로 재건축하면서 653가구를 공공임대에 배정해야 합니다. 이 때문에 일반분양 수익이 줄어들고, 조합원 분담금 부담이 상대적으로 커집니다. 5단지는 임대 물량이 152가구로 적어 일반분양 비중이 비교적 높게 유지될 수 있습니다.

평형 구성 차이와 분담금

5단지는 840가구 전부가 전용 37㎡ 소형으로 구성돼 대지지분이 작고, 신축 84㎡ 선택 시 분담금이 5–6억 원대에 이릅니다. 6단지는 32–59㎡ 혼합 평형으로 구성돼 있어 소유 평형에 따라 분담금 규모가 달라지며, 32㎡ 소유주가 84㎡를 선택할 경우 7억 원대까지 예상됩니다.

용적률이 320%까지 상승하면 5단지의 비례율이 1.2 수준으로 개선돼 사업성이 보완되는 점이 두 단지의 핵심 차이입니다.

상계주공 5단지 재건축에서 대지지분이 분담금에 미치는 영향은?

상계주공 5단지처럼 소형 평형 중심 단지에서는 평균 대지지분 10평 내외로 작기 때문에 분담금 부담이 중형 대비 상대적으로 가벼워질 수 있습니다. 시세에는 소형 선호로 붙은 웃돈이 있지만, 재건축 자산평가에서는 그 웃돈을 전부 반영하지 않습니다. 평가 과정에서 평형 간 과도한 격차를 줄이는 보정치가 적용되기 때문입니다.

소형 평형일 때 나타나는 효과

• 대지지분이 적어 종전자산평가액이 낮게 산정됩니다.
• 같은 단지 내 중형보다 상대적으로 유리한 비례율을 기대할 수 있습니다.
• 다만 일반분양 수익이 제한적이면 분담금 절감 효과가 줄어듭니다.

중형 평형과의 비교

• 중형은 대지지분이 넓어 평가액이 높아지지만, 시장에서 소외되는 경향이 있습니다.
• 결과적으로 소형이 분담금 측면에서 더 안정적인 경우가 많습니다.

대지지분이 작을수록 시세 웃돈이 자산평가에 덜 반영돼 분담금이 상대적으로 낮아지는 구조입니다.

5단지 분담금이 6단지보다 낮게 유지될 수 있는 추가 요인은 무엇인가?

5단지는 신탁 방식 진행과 한화 시공사 계약으로 공사비 안정화가 가능해 6단지보다 분담금 부담이 상대적으로 낮게 유지될 여지가 있습니다.

신탁 방식이 주는 사업 안정성

신탁 방식을 채택한 5단지는 전문 신탁사가 인허가와 시공사 협상을 주도하면서 조합원 이익을 보호하는 구조를 갖췄습니다. 이 방식은 일반 조합 방식보다 계약 해지 리스크를 줄이고, 사업성 보정계수 적용 기대도 반영할 수 있어 장기적으로 비용 예측이 수월합니다.

한화 시공사 계약의 공사비 효과

한화 건설부문과 2025년 4월 공사도급계약을 체결한 5단지는 평당 770만원 수준의 공사비를 안정적으로 유지할 기반을 마련했습니다. 반면 6단지는 공공임대 653가구 의무 공급으로 일반분양 수익이 제한돼 같은 공사비 상승에도 분담금 증가 폭이 더 커질 수 있습니다.

5단지는 소규모 단일 평형 구성으로 일반분양 물량 압박이 적어 6단지 대비 추가 분담금 상승 리스크가 낮습니다.

상계주공 단지 재건축은 노원구 상계동의 장기적인 주거 환경을 바꿔놓을 중요한 변화입니다. 분담금 부담을 줄이려면 대지지분과 사업성 요소를 미리 비교해 보는 것이 현명한 선택입니다. 앞으로도 상계 지역 재건축 동향을 꾸준히 전해드리겠습니다.

자주 묻는 질문

상계주공 5단지 조합원이 신축 84㎡를 받을 때 예상 분담금은?

상계주공 5단지 조합원이 신축 84㎡를 분양받을 경우 가구당 분담금이 6억원 수준으로 예상됩니다. 5단지는 전용 31㎡ 단일 소형 평형으로 구성돼 가구당 대지지분이 작고, 재건축 후 돌아오는 몫이 제한적이기 때문입니다. 매매가에 분담금을 더하면 총투자금이 13억원대 초반까지 올라가 안전마진이 거의 없다는 점도 함께 고려해야 합니다.

6단지에서 전용 32㎡ 소유주가 신축 84㎡를 선택할 경우 분담금 규모는?

6단지 전용 32㎡ 소유주가 신축 84㎡를 선택하면 분담금이 7억6500만원 규모로 추산됩니다. 6단지는 공공임대 653가구를 의무 공급해야 해 일반분양 물량이 줄어드는 구조라 분담금 부담이 더 커지는 것으로 나타납니다. 전용 49㎡를 선택할 때는 2억9200만원 정도로 낮아지지만, 84㎡ 선택 시 부담이 크게 증가합니다.

상계주공 5단지의 비례율이 1.2로 나온 사업성 분석 근거는?

상계주공 5단지의 비례율 1.2는 용적률 상승을 가정한 사업성 분석에서 도출됐습니다. 기존 용적률 93%에서 320%까지 상향되면 일반분양 면적이 늘어나 수익이 비용을 상회하는 구조가 됩니다. 다만 이는 가정에 기반한 수치로, 실제 사업 진행에 따라 변동될 수 있습니다.

3단지가 상계주공 내 재건축 사업성이 가장 좋다는 평가는 어디서 비롯되나?

3단지가 사업성이 가장 좋다는 평가는 소형 평형 비율이 낮고 용적률이 양호하다는 점에서 나옵니다. 다른 단지들은 소형 위주로 대지지분이 작아 일반분양 수익이 제한적이지만, 3단지는 상대적으로 중형 비중이 높아 사업성이 우수하다는 평가를 받습니다. 입지도 노원역과 가까워 선호도가 높습니다.

참고 자료

• 재건축 확정된 단지 6억대 매물이?…진짜 따져야 할 건 ’ …mk.co.kr
• 상계주공5단지 분담금 5억 폭탄은 왜 터졌을까? 재건축 투자 …유튜브
• 상계주공5단지 재건축 시공사 선정 분담금 증가 사업성 분석네이버 블로그
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